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【经典】重庆市楼市地段分析 #2720【1】

时间:2017-01-09 来源:360doc
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    【提要】重庆旅游地段 : 重庆市楼市地段分析 #2720【1】

    原文写于2012.12.14,有小幅需要修改,下篇会指正。

    好了,先让我们来看一张重庆地图。

    

    http://j.map.baidu.com/jOgZg

    一)概况

    说起重庆,稍微了解一些的朋友们,都会说得出“解放碑,朝天门”。

    朝天门是重庆的传统船码头,类似于上海外滩十六浦的地位。而解放碑则是重庆中央广场的一个石碑,连接放射性的五条大道,其地位类似于上海的人民广场。当年江姐被逮捕的,就是因为蒲志高看见她在朝天门码头上船,穿西装自己扛皮箱,必然是想省钱的G党特务兼屌丝无疑。

    这二个地方,都在渝中区。相隔不远,在地图中可以看见“重庆朝天门广场”。

    我想说的是,渝中区是一个彻底彻底没前途的区。

    为什么,这样从渝中区的地形说起。

    读者们仔细地看,渝中区的地形十分奇特。要知道这里是重庆最初筑城的地方,也就是说二千年前,重庆可能没有郊区,没有江北区,南岸区,没有这么大的地盘。整个重庆市,就是渝中区小小的一块。

    这小小的一块意味着什么呢,意味着极极罕见的“王霸”地形。渝中区三面环水,而且落差上百米,根本不可能受攻击。

    在渝中区上兴建一座城堡的话,就是真正的“一夫当关,万夫莫开”。他只有西面一边需要防守,如果这里再修护城河的话,就是兵家的恶梦。

    在历史上,只有极少数的几座名城可以达到如此形势鼎盛,三面环水,万夫莫开。而且又正好扼制水陆要道,是东西方文化交流不可或缺的枢纽。

    如果真的要说,也只有Rome君士坦丁堡可以相提并论了。而拜占庭的辉煌,各位早已耳熟能详。

    百度地图是二维的。如果切换到等高图,各位还可以进一步地发现,其实渝中区本身还不是平面的。而是类似于一座山峰。

    整个渝中区,其实是一个回字形,或者“@”字形。在这么小的一块地形上,他还象座山峰般崛起。去解放碑,还得盘山而上。

    我现在要说,虽然渝中区是2000年前冷兵器时代,巴蜀的兴起之地。但在21世纪的今天,炒作房地产,渝中区是完全没有前途的!

    二)房地产

    从房地产的角度来说,渝中区的山太多。

    渝中区本来就不大,为了连接交通,长江大桥和嘉陵江大桥将他连接。因为渝中区不是平面,他还需要兴建大量的盘山公路,一直通到山顶。

    交通本身是一件非常耗费土地的行为。二座大桥连同他们的辅路,几乎占去了下城区一半的土地。而且车辆过境,带来的废气和污染,也使得周边地区不适宜居住。

    进一步地看,更糟糕的是重庆火车站也在渝中区。菜市口简直就是脏乱差的同义词。而实际上长途汽车站也在渝中,在上清寺。这些历史遗留下来的功能区,虽然都留在了最初的老城,但却使得渝中环境尘土飞扬。

    进一步地看,渝中没有拆迁可能。渝中区几乎集中了重庆所有的老房子。而因为他是@型盘旋山城,渝中的土地支离破碎。这些小块土地,既不可能回收,也没有回收的价值。

    也就是说,未来的将来,渝中势必为穷人和棚户所聚集。几乎永无拆迁可能。

    渝中是一座非常优秀的堡垒,可冷兵器时代的反义词,就是他“山顶”成片的土地非常少。未来渝中不可能有大规模的发展,了解“浦东开发”的上海人也知道。最热的热土肯定不会在渝中。

    三)北南西东

    如果要投资重庆,绝对不要投资渝中。而北南西东都可以,简单地说来是“江北大旺,南岸不输,渝西有戏,渝东有景”。现在我们分开来说。

    因为渝中土地有限,过去的十年,重庆的开发,主要放在了江北。

    因为Shuiku.net上面主要都是上海人,不了解重庆的事。也不能了解“观音桥奇迹”,当年是重庆多么轰动的事。不过这不要紧,如果可以的话,建议你自己买机票,去到观音桥附近兜一圈。从建新南路,一直到北桥天街。当然得托好自己的下巴,免得掉下来。

    看过观音桥气势辉煌,连绵十里的摩天大厦,你才会承认,西南二大城,的确是有实力和底蕴的。

    目前可以说,重庆真正的市中心,真正的CBD,真正的CLD,真正市府和精华,已经全部都搬到了江北一带。江北新区,才是真正的重庆。

    “江北大旺”,说的就是重庆最热,最火,最高档,最核心关注的,都是江北新区。

    但是,道教说明,阳的背面是暗影。江北的问题是什么呢。

    江北的问题,就是他太旺了。盛极而衰,否极泰来,从投资的角度讲,最旺最热最高档的地段,其实并不一定是最好的地段。

    我们追求投资回报,有时候也要去阴影中去寻觅。

    再详细说一下江北的情况。

    江北的核心区域,是从嘉陵江大桥下匝处,一直沿建新南路(轻轨3号线),到红旗河沟为止。这一块是江北的核心区,也是成熟开发区。

    观音桥最著名的住宅,就是龙湖开发的北岸天街。住宅价格是否合理,仁者见智。

    商业地产方面,观音桥最高楼世纪金典,其实却是卖的。整层价在1200W人民币

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